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AKTUELLES

Notare - Aktuelles

Kostenfallen beim Kauf einer Eigentumswohnung

2018-12-27

Die Wohnung gefällt - Lage, Schnitt und Kaufpreis überzeugen. Jetzt schnell kaufen? Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das alleinige Eigentum an einer Wohnung. Er wird Teil einer Gemeinschaft und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum. Hier lauern Kostenfallen, die oft übersehen werden.

Die Wohnung gefällt - Lage, Schnitt und Kaufpreis überzeugen. Jetzt schnell kaufen?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das alleinige Eigentum an einer Wohnung. Er wird Teil einer Gemeinschaft und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum. Hier lauern Kostenfallen, die oft übersehen werden.

1. Größe des Miteigentumsanteils

Käufer erwerben stets einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören etwa wichtige Gebäudeteile, wie Dach oder tragende Wände, aber auch die Außenanlage. Die Verteilung der Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum richtet sich im Regelfall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Demgegenüber spielt der individuelle Nutzen, der z.B. bei einem Fahrstuhl für die Erdgeschosswohnung kaum besteht, keine Rolle.

2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum jeweiligen Sondereigentum, also dem Alleineigentum an einer Wohnung, gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan. Die Unterscheidung ist nicht nur für die Frage relevant, wer welche Gebäudeteile wie nutzen kann, sondern auch für die Kostenverteilung. Achten Sie zudem darauf, dass tatsächliche Bauausführung und Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen zwischen Plan und Realität können Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen. Jede Anlage hat ferner eine Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Wohnungseigentümer regelt. Dort finden sich oft spezielle Kostenregelungen, die von der Grundregel der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Machen Sie sich also unbedingt mit der Gemeinschaftsordnung vertraut! Zudem können sich Regeln zur Kostentragung auch aus Beschlüssen ergeben. Daher sollten Sie sich zurückliegende Beschlüsse ansehen, und zwar vor dem Beurkundungstermin.

3. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Bei einer Wohnungseigentumsanlage fallen stets Kosten für Instandhaltung, Betriebskosten und Bildung einer Rücklage an. Hierfür zahlen die Eigentümer ein monatliches Wohn- bzw. Hausgeld. Diese laufenden Kosten sollten Käufer unbedingt kennen. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist außerdem die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage wichtig, da diese ein finanzielles Polster für anstehende Maßnahmen bildet.

4. Sonderumlagen und Kredite

Speziell bei größeren baulichen Maßnahmen in der Anlage reicht die Instandhaltungsrücklage aber oft nicht aus. Dann wird eine Sonderumlage beschlossen. Jeder Käufer muss bedenken, dass eine solche Umlage regelmäßig erst fällig wird, wenn der Verwalter sie tatsächlich anfordert. Für den Käufer als neuen Eigentümer besteht daher die Gefahr, aufgrund von Beschlüssen, die zeitlich vor seinem Eigentumserwerb liegen, erhebliche Zahlungen leisten zu müssen. Informieren Sie sich also stets vor einem Kauf, ob bereits Sonderumlagen beschlossen, jedoch noch nicht eingefordert wurden. Die Gemeinschaft kann ebenso einen Kredit aufgenommen haben, für den der Erwerber mithaftet.

Fazit: Informieren Sie sich immer über die Folgekosten, die eine Eigentumswohnung verursacht. Der Blick in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung ist hierfür unerlässlich.


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Werte erhalten – Unternehmensnachfolge rechtzeitig regeln

2018-11-19

Deutschland ist die größte Volkswirtschaft in Europa und die viertgrößte der Welt. Eine wesentliche Säule dieses Erfolges ist der deutsche Mittelstand. Insgesamt existieren in Deutschland gut 3,7 Mio. Unternehmen. Der weit überwiegende Teil hat nur einen oder wenige Inhaber, oft sind es Familienunternehmen. Gleichwohl werden Nachfolgefragen nicht selten stiefmütterlich behandelt. Dabei ist es nicht nur aus gesamtwirtschaftlichen Gründen wichtig, dass sich Unternehmer frühzeitig Gedanken über ihre eigene Nachfolge machen.

Deutschland ist die größte Volkswirtschaft in Europa und die viertgrößte der Welt. Eine wesentliche Säule dieses Erfolges ist der deutsche Mittelstand. Insgesamt existieren in Deutschland gut 3,7 Mio. Unternehmen. Der weit überwiegende Teil hat nur einen oder wenige Inhaber, oft sind es Familienunternehmen. Gleichwohl werden Nachfolgefragen nicht selten stiefmütterlich behandelt. Dabei ist es nicht nur aus gesamtwirtschaftlichen Gründen wichtig, dass sich Unternehmer frühzeitig Gedanken über ihre eigene Nachfolge machen.

Viele Unternehmer sind so auf ihr operatives Geschäft konzentriert, dass sie nicht an ihre Nachfolge denken. Zudem beschäftigen sie sich nur ungern mit dem Gedanken, sich vom eigenen Unternehmen – häufig das „Lebenswerk“ – zu trennen. Nach aktuellen Umfragen hat nur knapp jeder Dritte Unternehmer fortgeschrittenen Alters Vorkehrungen für den Generationenwechsel getroffen. Diese Zahl ist umso erschreckender, bedenkt man die möglichen drastischen Konsequenzen einer versäumten Nachfolgeplanung.

Wenn die Unternehmensnachfolge nicht geregelt ist und daher beispielweise mehrere Familienmitglieder als gesetzliche Erben das Unternehmen gemeinschaftlich erben, kann es zu erheblichem Streit kommen, an dem das Unternehmen im schlimmsten Fall zugrunde geht. Der Unternehmensinhaber kann derlei Szenarien vermeiden, indem er zu Lebzeiten und bei Vollbesitz seiner geistigen Kräfte bestimmt, wie es mit dem Unternehmen weitergehen soll.

Glücklicherweise bietet das deutsche Recht eine Fülle an Regelungsmöglichkeiten zur Gestaltung der Nachfolge. Die Rechtsform des Unternehmens gibt die Rahmenbedingungen vor. Eine genaue Prüfung der gesetzlichen Vorgaben und etwaiger Gesellschaftsverträge ist daher unumgänglich. Bei einer GmbH ist etwa darauf zu achten, ob und unter welchen Voraussetzungen die Satzung die Einziehung der Geschäftsanteile eines Gesellschafters bei dessen Tod erlaubt.

Ein Unternehmen muss auch nicht erst mit dem Tod des Firmenpatrons übergehen. Eine lebzeitige Übertragung erlaubt es dem Unternehmer, für einen geordneten Generationenwechsel zu sorgen und wichtige Fragen selbst zu entscheiden: Erfolgt die Übertragung über einen längeren Zeitraum, in dem der Unternehmer sich nach und nach aus dem operativen Geschäft zurückzieht, oder übergibt er das gesamte Unternehmen auf einen Schlag? Hat der Nachfolger eine Gegenleistung zu erbringen und wenn ja, soll diese in Form einer Einmalzahlung oder einer laufenden Rente gezahlt werden?

Wenn der Unternehmer die von ihm gewählte Nachfolgelösung den Familienmitgliedern zu seinen Lebzeiten selbst erklärt oder die Lösung sogar gemeinsam mit ihnen entwickelt, können diese sie erfahrungsgemäß auch besser nachvollziehen. Kommt hingegen erst nach dem Ableben des Unternehmers zum Vorschein, dass er nur eines seiner Kinder als Nachfolger bestimmt hat, ist der Unmut oft groß und Streit vorprogrammiert.

Die Nachfolgeplanung ist eine sehr individuelle Angelegenheit, allgemeingültige Lösungen gibt es nicht. Hinzu kommt, dass es sich um eine sowohl wirtschaftlich wie rechtlich komplexe Materie handelt. Das verdeutlicht, wie wichtig es ist, die Nachfolgeplanung nicht auf die leichte Schulter zu nehmen, sondern sie möglichst frühzeitig anzugehen. Die Notare als Experten für Erb- und Schenkungsrecht ebenso wie für Unternehmensrecht unterstützen Sie hierbei gerne.


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Ein Unglück kommt selten allein ...

2018-11-05

Wen Gott liebt, der stirbt früh - hieß es über Mozart, der mit knapp 36 Jahren verstarb und Frau und zwei Kleinkinder hinterließ. Heute ist ein so früher Tod zwar glücklicherweise seltener, aber wenn er vorkommt, trifft er die Hinterbliebenen völlig unvorbereitet.

Wen Gott liebt, der stirbt früh - hieß es über Mozart, der mit knapp 36 Jahren verstarb und Frau und zwei Kleinkinder hinterließ. Heute ist ein so früher Tod zwar glücklicherweise seltener, aber wenn er vorkommt, trifft er die Hinterbliebenen völlig unvorbereitet. Gerade junge Paare - ob mit oder ohne Kinder - sollten für einen solchen Fall Vorkehrungen treffen, um den überlebenden Ehegatten abzusichern und seine alleinige Handlungsfähigkeit zu bewahren. Sonst tritt zum menschlichen ein juristisches Unglück hinzu.

Wenn eine junge Mutter oder ein junger Vater überraschend verstirbt, ist der persönliche Schmerz groß. Nicht selten drohen darüber hinaus juristische Schwierigkeiten, wenn für diesen Fall keine Vorsorge getroffen wurde. Ohne besondere Regelungen in einem Erbvertrag oder einem Testament finden sich die Überlebenden regelmäßig in Erbengemeinschaften wieder: Wenn Kinder da sind, bilden der überlebende Ehegatte und die Kinder eine Erbengemeinschaft; gibt es keine Kinder, sind der überlebende Ehegatte und die Eltern des Verstorbenen oder dessen Geschwister in dieser Zwangsgemeinschaft. Nur in seltenen Fällen ist der überlebende Ehegatte gesetzlicher Alleinerbe. Waren die Eltern beim Tod eines Partners nicht miteinander verheiratet, erbt der Überlebende ohne Testament oder Erbvertrag gar nichts.

Erbengemeinschaften sind regelmäßig unerwünscht. Möchte der Überlebende beispielsweise das gemeinsame Haus verkaufen (oder muss er es aus wirtschaftlichen Gründen), braucht er die Zustimmung der anderen und muss sie ggf. auszahlen. Minderjährige Kinder können nicht selbst entscheiden; der überlebende Elternteil benötigt die Zustimmungen eines sog. Ergänzungspflegers und des Familiengerichts. Diese Verfahren brauchen viel Zeit und können einen notwendigen Verkauf stark verzögern - es droht auch noch ein wirtschaftliches Unglück.

Um diese Schwierigkeiten zu vermeiden, sollten junge Eltern früh vorsorgen. Sie können sich wechselseitig zum Alleinerben einsetzen, um eine Erbengemeinschaft zu verhindern. Dann bleibt der Überlebende in jedem Fall allein handlungsfähig. Auch können die Kinder bereits zu sog. Schlusserben eingesetzt werden, also zu den Erben des überlebenden Ehegatten.

Manchmal sterben sogar beide Elternteile früh. Auch für diesen Fall kann vorgesorgt werden. So können die Eltern für die minderjährigen Kinder als Erben Testamentsvollstreckung anordnen. Dadurch kann geregelt werden, wann und wie viel Vermögen ein Kind aus dem Nachlass erhält, beispielsweise einen festen monatlichen Geldbetrag zur Finanzierung der Ausbildung und der Lebenshaltung sowie einmalige Beträge zu festen Anlässen (Geburtstag, Ausbildungsabschluss usw.). Testamentsvollstreckung wird manchmal bis zum Alter der Kinder von 25 Jahren angeordnet, weil Kinder dann häufig für vernünftiger gehalten werden als mit 18.

Minderjährige Kinder, die keine Eltern als Sorgeberechtigte haben, brauchen einen Vormund, der vom Familiengericht bestellt wird. Auch hierauf können die Eltern Einfluss nehmen, indem sie für ihre Kinder ausgewählte Vormünder benennen. Von dieser Festlegung darf das Familiengericht nur ausnahmsweise abweichen.

Zusätzlich zu all diesen Maßnahmen sollten die Eltern wechselseitige notarielle Vorsorgevollmachten erteilen. Vorsorgevollmachten gelten üblicherweise über den Tod hinaus und geben dem (überlebenden) Ehegatten u.a. Bankvollmacht, Auskunftsrechte gegenüber Versicherungen etc. Die Vollmachten erlauben es, besonders schnell zu handeln, noch bevor der Erbvertrag oder das Testament eröffnet ist. Schließlich kann neben der Vorsorgevollmacht eine Patientenverfügung errichtet werden, um weitere Regelungen für den Fall eines medizinischen Unglücks zu treffen.

Kompetente Ansprechpartner in all diesen Fragen sind Notare, die für junge Paare passende Testamente oder einen Erbvertrag entwerfen können.


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Die Grundschuld – was ist das?

2018-10-04

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich?

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich?

Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld (sog. Nennbetrag) und den sogenannten Grundschuldzinsen. Diese betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Er ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die Bank insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.

Oftmals verlangt die Bank neben der Verpfändung des Grundstücks auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers. Durch dieses wird der Bank zusätzlich der Zugriff auf das sonstige Vermögen, also insbesondere auf das Barvermögen und das Arbeitseinkommen, ermöglicht. Hierbei handelt es sich um ein von der Grundschuld unabhängiges zusätzliches Sicherungsmittel. Die Bank kann daher grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände sie vollstreckt. Selbstverständlich darf die aus dem Darlehensvertrag geschuldete Summe insgesamt aber nur einmal gefordert werden.

Weiterer fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als auch hinsichtlich des persönlichen Schuldanerkenntnisses. Hierdurch erhält die Bank einen sogenannten Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer und kann mit diesem die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen. Die Bank kann also alleine aus der notariellen Urkunde vorgehen.

Ein besonderes Augenmerk sollte der Darlehensnehmer auf die sogenannte Zweck-erklärung, auch Sicherungsabrede genannt, richten. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Häufig sind dies nicht nur Ansprüche aus dem gerade abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat (sog. weite Zweckerklärung). Möglich ist auch eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart. Gewünschte Einschränkungen müssen daher vorab mit der Bank verhandelt werden.

Wegen der gravierenden Folgen der Grundschuldbestellung und namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss sie beim Notar vorgenommen werden. Der Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hin.


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Fünf gute Gründe für ein notarielles Testament

2018-09-04

Die Regelung des eigenen Nachlasses ist eine der persönlichsten Entscheidungen, die ein Mensch treffen kann. In jungen Jahren erscheint das eigene Ableben noch als „weit weg“ und die Entscheidung über die Bestimmung der Erben als nicht notwendig. Insbesondere in jungen Familien empfiehlt sich jedoch möglichst frühzeitig die Erstellung eines Testaments zur Absicherung der Familie für den Fall, dass ein Elternteil unerwartet verstirbt. Nach dem Gesetz kann ein Testament eigenhändig oder bei einem Notar errichtet werden. Auch wenn die eigenhändige Errichtung auf den ersten Blick verlockend erscheint, sprechen gute Gründe für den Gang zum Notar.

Die Regelung des eigenen Nachlasses ist eine der persönlichsten Entscheidungen, die ein Mensch treffen kann. In jungen Jahren erscheint das eigene Ableben noch als „weit weg“ und die Entscheidung über die Bestimmung der Erben als nicht notwendig. Insbesondere in jungen Familien empfiehlt sich jedoch möglichst frühzeitig die Erstellung eines Testaments zur Absicherung der Familie für den Fall, dass ein Elternteil unerwartet verstirbt. Nach dem Gesetz kann ein Testament eigenhändig oder bei einem Notar errichtet werden. Auch wenn die eigenhändige Errichtung auf den ersten Blick verlockend erscheint, sprechen gute Gründe für den Gang zum Notar.

1.  Der Notar berät individuell…

„Das Leben ist bunt“ – diese Redewendung gilt auch bei der Gestaltung von Testamenten. Zwar lassen sich im Internet eine Vielzahl an Formulierungsvorschlägen und Beispielen finden, aber ob diese auch im konkreten Einzelfall passen, verrät das Internet nicht. Das Erbrecht ist eine der komplexesten Rechtsmaterien im deutschen Recht, bietet dadurch aber auch eine große Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten. Bei einem notariellen Testament klärt der Notar in einem persönlichen Gespräch die Bedürfnisse und Wünsche des Testierenden. Er stellt ihm die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten vor und gewährleistet, dass die individuellen Vorstellungen der testierenden Person in ihrem Testament bestmöglich umgesetzt werden.

2.  …und fachkundig

Auf Grund seiner Komplexität weist das Erbrecht zahlreiche Fallstricke auf, die die rechtssichere Gestaltung eines Testaments ohne juristische Fachkenntnisse erschweren. Bei der eigenhändigen Errichtung eines Testaments werden häufig Formulierungen verwendet, die zwar gut gemeint sind, den Willen des Erblassers aber gar nicht verwirklichen. Mitunter wird bei der Erbeinsetzung z.B. so formuliert, dass der andere Ehegatte „Vorerbe“ vor den gemeinsamen Kindern sein soll. Im Erbrecht stellt der Vorerbe jedoch einen besonderen Typ eines Erben dar, der zu seinen Lebzeiten nicht frei über den Nachlass bestimmen kann und u.U. die Zustimmung der ihm folgenden Nacherben benötigt. Das ist bei Ehegatten meist so nicht gewollt! Nicht nur bei komplexen Regelungswünschen empfiehlt sich deshalb der Gang zum Notar, um die Möglichkeiten, die das Erbrecht bietet, bei der Gestaltung des Testaments zu nutzen und rechtssicher umzusetzen.

3. Größerer Gestaltungsspielraum

Auf Patchwork-Familien und neue Lebenskonzepte ist das Erbrecht noch gar nicht eingestellt. So können nur Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner gemeinsam ein handschriftliches Testament errichten. Wenn andere Personen wie z.B. nicht verheiratete Lebensgefährten oder Eltern mit ihren Kindern gemeinsam erbrechtliche Regelungen treffen wollen, kann dies wirksam nur über einen notariellen Erbvertrag erfolgen. Der Erbvertrag, den übrigens auch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner abschließen können, erlaubt darüber hinaus die Verbindung mit weiteren vertraglichen Abreden (wie z.B. Rentenzahlungen oder Pflegeleistungen) zwischen den Beteiligten und eröffnet so einen größeren Gestaltungsspielraum als ein Testament.

4. Kostenvorteile des notariellen Testaments

Ein handschriftlich verfasstes Testament ist oftmals nur auf den ersten Blick kostengünstiger: Bei einem notariellen Testament fallen zwar einmalig Kosten für den Notar an, aber die Erben brauchen dann in der Regel keinen Erbschein mehr. So kann der Erblasser seinen Erben durch die Errichtung eines notariellen Testaments nicht nur viel Aufwand und Zeit sparen, sondern vor allem auch Geld: Oftmals liegt das Vermögen der Testierenden zur Zeit der Errichtung des notariellen Testaments unter dem Wert des Nachlasses, der nach einem ganzen Erwerbsleben den Nachkommen vermacht wird. Da sich die Gebühr für das notarielle Testament nach dem Vermögen des Testierenden bei der Beurkundung und die Kosten eines Erbscheins nach dem Wert des Nachlasses im Todesfall richten, ist das notarielle Testament unterm Strich häufig deutlich günstiger als ein Erbschein. Regeln Eltern den Erbfall nach dem Erstversterbenden und dem Längstlebenden, gilt das sogar für zwei Erbfälle, also eine doppelte Ersparnis.

5. Amtliche Registrierung und Verwahrung

Das notarielle Testament wird nach seiner Beurkundung von dem Notar unverzüglich beim Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer registriert und im Original in die besondere amtliche Verwahrung beim Amtsgericht verbracht. Dadurch wird sichergestellt, dass das Testament im Erbfall auch aufgefunden und vom Nachlassgericht eröffnet wird.

6. Ratschlag:

Man sollte sein Testament nicht ohne notarielle Beratung machen!


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